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尴尬的河北区楼市当年的地王们现在还好吗?

更新时间:2020-09-28 来源:河北信息港 字号:T|T

2020年4月,天津商品住宅市场可谓看点十足,一方面在当前市场环境市区强势回归的引导下各大项目销量下降,另一方面从市内六区成交项目上看河北区成交量哑火,没能随着这波大势启动,血拼哥不禁要回答河北区这是怎么了?

2020年4月份天津市内六区项目销售金额排行——数据来源克而瑞

其实,和其它几个区比起,就居住和发展而言,河北区并不归属于上乘区域。除了众所周知的意式风情街和海河沿线风景区之外,其它的记忆点很少。

从楼市角度来看,也是一个显得失望的存在。区域内二手房房龄较长,企业产和公产房居多。早期的河北区商品房发展缓慢,本地房地占据着河北区大量的新盘开发,所以河北区基本就是“自产自销”的模式,买房都靠地缘市场需求,其他区的人很少愿意“移民”河北。

另外,从商业设施发展角度来看,历史上,河北区曾经是天津商业最繁盛的地区之一,然而历史终究已成为过去,如今的河北区在商业设施上要落后于市内各区,特别是大型商业综合体,更是少的真是。随着城市的发展和居民生活水平的不断提高,区域内还要依靠金纬路,中山路,温州城这样的老牌商业街,以及民权门,靖江路,南口路一带社区商业模式,并无法符合当前生活的需求。

此后长时间以来,河北区楼市一直沉寂,直至几场土拍河北区才重拾一些关注度。回忆起2016、2017“地王年”,土地单价纪录创下之慢史无前例,市内六区诞生多宗高价地块。

就河北区而言,2016年5月,太原隆基泰和进帐的津北建(挂)2016-037号地块,居住于部分楼面价约24557元/㎡;2016年12月中冶进帐的津北天(挂)2016-160号地块,楼面价30689元/㎡;2017年天房进帐的勤俭道地块,成交楼面价42443元/㎡。

顶着“地王”的桂冠虽然备受注目,然而在这种大调控时代,如何实现“地王”的周转已成为摆在房企面前一个老大难问题。地产研发通行周期为两年,非常简单的参考房价不会以1.5倍楼面价为标准,如今河北区这几宗曾经名声在外的“地王”们,如今都怎么样了?

01

紫金府(紫金府_楼盘下文-天津手机搜狐焦点网)

这是个有故事的项目,2016年5月20日,津北建(悬挂)2016-037号地块转让,23家房企到场竞拍,数量创下了历史之最。最终,保定隆基泰和以16.5亿元总价、152.3%的溢价率竞得,居住于部分楼面价约24557元/㎡,这个价格基本相等于目前他旁边的春和景明二手房的售价。

万万没想到的是,2017年之后再调控政策之下天津市场昂扬的涨势回落拉平,3年多了,这个项目如今还没散户, 期间屡屡爆出出让等传闻。

根据最新的消息表明,隆基泰和置业有限公司将出质天津隆远房地产开发有限公司42800万元股给五谷丰登信托有限责任公司,占持股份的93.45%。如此显然,这个项目短期内入市决意了。

02

中冶德贤华府

2016年12月21日,津北天(悬挂)2016-160号地块步入人民银行,参与竞拍的房企有中冶、中铁辟、首创、金地、正荣、保利、万科等多家房企,最终中冶以总价41.4亿元竞得,成交楼面价33441元/㎡。

入市时中冶德贤华府高层,显三室户型,建筑面积108-136㎡,均价43000元/㎡。但无奈这一楼盘仅次于的问题在于,在其拍地的2016年,恰好是楼市一路向上的行情;而在楼盘入市的2019年,市场已经再次发生翻天覆地的变化。正是在这种背景下,几乎仅有天津市所有项目都开启大幅降价促销,地王的广告宣传力度更甚于以往。

坚挺了一段时间的中冶德贤华府也不例外,时不时的发售专属房源,企图以价换量。高层面积108、111㎡,一口价总价319万起,总房款必要叛了100万左右,折算单价32000元/㎡起。

非常简单做一下计算出来,楼面价「33441元/㎡」,售价「32000元/㎡」,建安成本是固定的「0.13-0.15万/平方米」(不含地价、税费、财务),还是精装修,买一套亏一套,无论怎么算数都是赔本。

从位置上来看,中冶德贤华府项目(中冶德贤华府_楼盘下文-天津手机搜狐焦点网)还是有不少亮点的,地铁6号线北运河站上盖,对口的天津市名列第六的重点小学育婴里小学,983医院、水游城、陆家嘴购物中心等大型商业设施均处在驾车15分钟半径内,全部精装修交付给,同时在产品的打造出上还将应用于18大科技系统。

可以显现出,项目入市之初就是定位于面向高端、改善型购房者,但其实从2019年河北区新房市场成交价来看,河北区整体还是依靠中铁、天房北宁公元等这些刚需、刚改项目走量,毕竟河北区目前还是一个刚需为王的市场。

所以,这个项目未来最大的挑战依旧是价格,在面临新房市场与同区域新房及次新房的价格掉落差,价格始终是区域人口认同与徘徊的一道坎。同时,如何完善项目的公建配套及住宅周边附属商业的完善度,能真正提高业主生活便利度与舒适度,想必这也是中冶未来需要去提升的。

03

天房勤劳道地块

普通地王尚且如此,当年地价笑傲江湖的顶尖地王们,命运恐怕更加叵测,勤俭道地块就是其中之一。

2017年3月27日,勤劳道地块人民银行,中电建、城投、天房、融侨、金茂、金融街、中冶、招商及中海9家房企到场,经过过41轮竞价,最终由天房以27.8亿元收入囊中,成交价楼面价42443元/㎡。这个价格不仅刷新河北区最高单价记录,也成为仅次于南开区双峰道地块位列天津楼面价格第二位的地块。

同年7月,天房勤俭道地块规划释出,整体分成住宅、商业。住宅部分分成小高层、高层产品,总户数及面积区间并未表明。按照天房勤俭道42443元/㎡的楼面价,1.5倍的建安成本,预计入市后售价将达到64000元/㎡。

我们来想到它周边的新房项目,距离较近的有天房天泰和财富绿道丹庭,前者高层在购,均价29000元/㎡;后者高层均价30800元/㎡,洋房均价36000元/㎡,这两个项目的均价远远高于天房勤劳道地块拿地楼面价。

虽然天房勤俭道地块享有地铁和育婴里小学学区房的加持,但是并不是唯一性。片区内次新房仁恒河滨花园同属育婴里学片,又有景观资源、核心位置、品牌这一系列优势目前二手房均价在44000元/㎡。

出有规划至今已经3年多的时间,这个项目也陷入沉寂,从去年开始屡屡爆出要退地的传闻。

总之,地王,在拿地的那一刻,就预见是一场豪赌。河北区这几宗当年高价抢走的地王,如今的归途无非是亏本入市、漫长等候、割肉转手、资金链断裂等。

也许,2020年,疫情影响下,高价地会更难。所以,如果你刚好有购房市场需求,今年是个机会。但,买地王项目,一定要慎重,谨慎,再谨慎,谁能确保你买到的会是一个减配的项目呢?


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